Si te ha llegado una liquidación complementaria de Hacienda porque vendiste el piso por debajo del Valor de Referencia del Catastro, tienes diez días para presentar alegaciones. Si ese plazo vence sin que hayas actuado, la liquidación se vuelve firme. Y entonces pagas los impuestos reclamados más los intereses de demora, sin posibilidad de recurso ordinario.
La situación es la siguiente: vendiste tu piso por 120.000 euros, que era el precio real que te pagaron. Hacienda tiene un Valor de Referencia del Catastro de 150.000 euros para ese inmueble. La diferencia de 30.000 euros genera una reclamación de impuestos adicionales que Hacienda considera que no declaraste correctamente.
Recurrir esa complementaria es posible. Pero requiere demostrar que el precio de venta real era correcto, y desde la reforma de 2021 la carga de la prueba es tuya: Hacienda tiene razón salvo que tú demuestres lo contrario con documentación verificable.
Qué es el Valor de Referencia del Catastro y por qué genera complementarias
El Valor de Referencia del Catastro fue introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y entró en vigor el 1 de enero de 2022. Es un valor administrativo que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble basándose en los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, aplicando módulos por zonas geográficas y tipologías de inmueble.
Cuando el precio escriturado en una compraventa es inferior al Valor de Referencia del Catastro, la Administración puede utilizarlo como base imponible alternativa para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que paga el comprador o para cuestionar la ganancia patrimonial declarada por el vendedor en el IRPF.
El cambio fundamental que introdujo la Ley 11/2021 es la inversión de la carga de la prueba. Antes de 2022, si la Administración consideraba que el precio era bajo, era ella quien tenía que demostrar cuál era el valor real del inmueble. Desde 2022, el Valor de Referencia se presume correcto y es el contribuyente quien tiene que demostrar que el precio escriturado refleja el valor real del inmueble.
Eso significa que cuando recibes una complementaria por haber vendido barato, no basta con decir que el precio era el correcto. Tienes que demostrarlo con documentación verificable.
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Por qué el plazo de diez días es lo más importante que debes saber
La complementaria no es el problema. El problema es dejarla pasar. Diez días es lo que tienes. Ni uno más.
Cuando recibes una propuesta de liquidación complementaria de Hacienda, el documento incluye un plazo para presentar alegaciones. Ese plazo es habitualmente de diez días hábiles desde la notificación.
Si presentas alegaciones dentro del plazo, la Administración está obligada a analizarlas antes de emitir la liquidación definitiva. Puedes aportar la documentación que acredita el valor real del inmueble y el órgano gestor debe valorarla.
Si dejas pasar el plazo sin actuar, la propuesta de liquidación se convierte en liquidación firme. En ese momento, las opciones de recurso se reducen significativamente: puedes interponer un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa, pero ya no puedes aportar documentación nueva con la misma facilidad que en la fase de alegaciones. Y la liquidación genera recargos por el período transcurrido más intereses de demora.
En la práctica, el plazo de diez días es el momento en que se decide si el recurso tiene posibilidades reales o si el contribuyente llega tarde a defenderse.
Cómo recurrir la complementaria de Hacienda por vender el piso barato: los tres pasos
Paso 1: contratar un tasador homologado inmediatamente
El elemento central de cualquier recurso contra una complementaria basada en el Valor de Referencia es una tasación pericial del inmueble que acredite su valor real en la fecha de la transmisión.
Esa tasación debe ser realizada por un perito tasador homologado, no por un agente inmobiliario ni por ninguna plataforma online de valoración automática. El informe pericial tiene que estar firmado por un profesional con habilitación técnica para emitir tasaciones con validez jurídica: un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero según la tipología del inmueble.
El informe debe acreditar que el valor real del inmueble en la fecha de la transmisión era el precio escriturado, no el Valor de Referencia del Catastro. Y para ello debe analizar las características específicas del inmueble: estado de conservación, instalaciones, superficie real, orientación, planta, cargas urbanísticas si las hay y comparables de mercado en la zona en esa fecha concreta.
Paso 2: recopilar toda la documentación que acredite el estado real del inmueble
La tasación pericial es el documento principal, pero cuanta más documentación complementaria puedas aportar, más sólidas son las alegaciones.
Los documentos más relevantes son los siguientes. Fotografías del estado del inmueble en la fecha de la venta o anteriores a ella, que acrediten visualmente las condiciones en que se encontraba. Presupuestos o facturas de obras pendientes que el comprador tuvo que asumir. Informes técnicos sobre el estado del inmueble si los hay. Cualquier documento que refleje incidencias o deficiencias del inmueble en el momento de la venta. Comparables de mercado: operaciones reales cerradas en la misma zona y tipología en fechas próximas a la transmisión que respalden el precio escriturado.
La afirmación genérica de que «la casa estaba hecha polvo» sin documentación que la acredite no tiene valor jurídico en un recurso administrativo. Lo que tiene valor es la tasación pericial que cuantifica ese estado y los documentos que lo acreditan objetivamente.
Paso 3: presentar las alegaciones antes de que venza el plazo
Con la tasación pericial y la documentación complementaria en mano, hay que presentar las alegaciones dentro del plazo establecido en la notificación. Ni un día después.
Las alegaciones deben articularse correctamente desde el punto de vista jurídico, citando la inversión de la carga de la prueba establecida por la Ley 11/2021, la metodología de la tasación pericial aportada y la documentación que acredita el valor real del inmueble. Una alegación mal articulada puede ser rechazada aunque la documentación sea sólida.
Por eso se recomienda que las alegaciones sean redactadas o supervisadas por un asesor fiscal o un abogado con experiencia en procedimientos tributarios.
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Qué pasa después de presentar las alegaciones
Si las alegaciones son sólidas y la tasación pericial acredita de forma convincente que el valor real del inmueble era el precio escriturado, la Administración puede estimar las alegaciones y anular la liquidación complementaria. Eso no siempre ocurre en la primera fase, pero es el escenario que se busca.
Si la Administración no estima las alegaciones y emite la liquidación definitiva, el siguiente paso es el recurso de reposición ante el mismo órgano o la reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional. En esa fase, la tasación pericial aportada en las alegaciones sigue siendo el elemento central de la defensa.
Si el Tribunal Económico-Administrativo no estima la reclamación, queda la vía contencioso-administrativa. Los tribunales han estimado numerosos recursos contra liquidaciones basadas en el Valor de Referencia cuando el contribuyente ha aportado una tasación pericial sólida que acredita el valor real del inmueble.
Nota: el resultado de cada recurso depende de la solidez de la documentación aportada y de las circunstancias concretas de cada caso. Se recomienda consultar con un asesor fiscal o abogado tributario antes de iniciar cualquier procedimiento de recurso.
Tres casos de éxito en los que Nitia coordinó la respuesta a una complementaria de Hacienda
Caso 1. Propietario en Eixample que recibió una complementaria de 8.400 euros y la anuló con tasación pericial.
Un propietario en Eixample había vendido su piso por 185.000 euros, precio que reflejaba el estado real del inmueble: instalación eléctrica antigua, cocina y baños sin reformar desde los años ochenta y humedades en la fachada interior que requirieron obras posteriores. El Valor de Referencia del Catastro era de 240.000 euros. La diferencia generó una complementaria de 8.400 euros en el IRPF del comprador y una reclamación sobre la ganancia patrimonial declarada por el vendedor. Cuando llegó a Nitia con la notificación, faltaban ocho días hábiles para el vencimiento del plazo. Nitia coordinó de urgencia la contratación de un tasador homologado, que emitió el informe pericial en cinco días. El informe acreditaba el valor real del inmueble en 183.000 euros con fotografías, descripción del estado de las instalaciones y comparables de mercado. Las alegaciones se presentaron el séptimo día hábil. La Administración estimó las alegaciones y anuló la complementaria.
Caso 2. Herederos en Gràcia que vendieron una herencia por debajo del Valor de Referencia y no sabían que podían recurrir.
Tres herederos de un piso en Gràcia lo vendieron por 210.000 euros. El Valor de Referencia era de 268.000 euros. Recibieron una complementaria de ITP para el comprador y una reclamación de IRPF para ellos como vendedores. Cuando llegaron a Nitia, el plazo de alegaciones había vencido hacía tres semanas. Nitia coordinó con el asesor fiscal de los herederos un recurso de reposición fuera del plazo de alegaciones, aportando la tasación pericial y la documentación del estado del inmueble en el momento de la venta. El recurso de reposición fue estimado parcialmente: la Administración redujo la base imponible desde los 268.000 euros del Valor de Referencia hasta los 228.000 euros que el perito acreditó como valor real. La complementaria se redujo en un 62% respecto al importe original. Haber actuado en plazo habría podido anularla completamente.
Caso 3. Propietaria en Poblenou a quien Nitia acompañó desde la recepción de la notificación hasta la resolución favorable del Tribunal Económico-Administrativo.
Una propietaria en Poblenou había vendido un piso por 155.000 euros. El Valor de Referencia era de 198.000 euros. La complementaria fue de 6.200 euros. Las alegaciones se presentaron en plazo con tasación pericial, pero la Administración no las estimó y emitió la liquidación definitiva. Nitia coordinó con el abogado tributario de la propietaria la reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña. El TEARC estimó la reclamación y anuló la liquidación, considerando que la tasación pericial aportada acreditaba suficientemente que el valor real del inmueble en la fecha de la transmisión era inferior al Valor de Referencia del Catastro. El proceso duró catorce meses desde la notificación inicial hasta la resolución favorable.
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Tabla: cómo recurrir una complementaria de Hacienda por vender el piso barato
| Fase | Plazo | Qué presentar | Resultado si se estima |
|---|---|---|---|
| Alegaciones a la propuesta de liquidación | 10 días hábiles desde la notificación | Tasación pericial + documentación del estado real del inmueble | Anulación de la complementaria antes de que sea firme |
| Recurso de reposición | 1 mes desde la liquidación definitiva | Tasación pericial + documentación + argumentación jurídica | Anulación o reducción de la liquidación definitiva |
| Reclamación económico-administrativa | 1 mes desde la resolución del recurso de reposición | Misma documentación + escrito de reclamación ante el TEAR | Anulación por resolución del Tribunal |
| Recurso contencioso-administrativo | Según plazos procesales | Demanda ante el juzgado o tribunal contencioso | Anulación por sentencia judicial |
(Plazos orientativos. Pueden variar según el tipo de procedimiento y la normativa vigente. Se recomienda confirmar los plazos concretos con un asesor fiscal o abogado tributario en cada caso.)
Preguntas frecuentes sobre cómo recurrir una complementaria de Hacienda por vender el piso barato
Es un valor administrativo que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble desde enero de 2022. Cuando el precio escriturado en una compraventa es inferior a ese valor, la Administración puede reclamar impuestos adicionales basándose en la diferencia. Desde la Ley 11/2021, el Valor de Referencia se presume correcto y es el contribuyente quien tiene que demostrar que el precio escriturado era el real.
Habitualmente diez días hábiles desde la notificación de la propuesta de liquidación para presentar alegaciones. Si ese plazo vence sin actuación, la liquidación se vuelve firme y las opciones de recurso posteriores son más limitadas y costosas. Es el plazo más crítico de todo el proceso.
Una tasación pericial del inmueble emitida por un tasador homologado que acredite el valor real en la fecha de la transmisión. Complementariamente: fotografías del estado del inmueble en esa fecha, presupuestos o facturas de obras pendientes, informes técnicos sobre deficiencias y comparables de mercado en la zona en fechas próximas a la venta.
No. La afirmación genérica sin documentación no tiene valor jurídico en un recurso administrativo. Lo que tiene valor es la tasación pericial que cuantifica el estado del inmueble y la documentación que lo acredita objetivamente: fotografías, facturas, presupuestos e informes técnicos.
Puedes interponer un recurso de reposición ante el mismo órgano en el plazo de un mes desde la liquidación definitiva. Si tampoco se estima, puedes presentar una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional. Y si esta tampoco prospera, queda la vía contencioso-administrativa ante los tribunales.
Hay jurisprudencia favorable al contribuyente cuando se aporta una tasación pericial sólida que acredita el valor real del inmueble. No es un resultado garantizado pero tampoco es infrecuente. La clave es la calidad y solidez del informe pericial y la documentación complementaria.
Sí, aunque el proceso es diferente. Si has pagado la liquidación, puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos. Los plazos y procedimientos son distintos a los del recurso previo al pago. Se recomienda consultar con un asesor fiscal o abogado tributario para determinar la vía más adecuada en cada caso.
