Si el banco del comprador ha tasado el piso por debajo del precio pactado y ahora te piden que bajes el precio, lo primero que debes hacer es revisar el contrato de arras que firmaste. Porque si está bien redactado, la posición de fuerza en esa negociación la tienes tú, no el comprador.
Una tasación bancaria baja no es un problema del vendedor. Es un problema del comprador con su banco. La tasación determina cuánto financia la entidad, no cuánto vale el inmueble ni cuánto se pactó en el contrato. Y un contrato de arras bien redactado, con arras penitenciales y sin cláusula suspensiva vinculada a la obtención de hipoteca, no da al comprador ningún derecho a exigir una rebaja del precio por ese motivo.
La tasación baja banco comprador quieren bajarme el precio es la situación que más dinero hace perder a los vendedores que ceden por presión emocional sin haber revisado qué dice realmente el contrato que firmaron.
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Qué determina si tienes que devolver la señal o puedes quedártela
La respuesta a esa pregunta está en el contrato de arras. Concretamente, en dos elementos: el tipo de arras que se pactó y si existe o no una cláusula suspensiva vinculada a la obtención de financiación hipotecaria.
Si el contrato establece arras penitenciales con referencia expresa al artículo 1454 del Código Civil y no incluye ninguna cláusula que condicione la operación a la aprobación de la hipoteca, la tasación baja no exime al comprador de sus obligaciones. Si no puede completar la compra por falta de financiación, el incumplimiento es suyo y las arras son del vendedor.
Si el contrato incluye una cláusula suspensiva que condiciona la operación a la obtención de financiación en determinadas condiciones, la situación cambia. En ese caso, la no aprobación de la hipoteca en los términos pactados puede activar la resolución del contrato sin penalización y el vendedor tendría que devolver la señal.
Por eso la revisión del contrato es el primer paso obligatorio antes de tomar ninguna decisión.
El escenario más frecuente: cómo funciona la presión del comprador
Una tasación baja no cambia lo que pactasteis. Cambia lo que el banco le presta a él. Son dos cosas distintas.
El escenario más habitual es el siguiente. Pactasteis 250.000 euros y el comprador entregó 25.000 euros de señal. El banco del comprador tasa el piso en 210.000 euros y solo financia el 80% de ese valor: 168.000 euros. Al comprador le faltan más de 80.000 euros para completar la operación.
El comprador te llama y te dice que el banco ha tasado bajo y que si no bajas el precio no puede comprar. Y la presión que ejerce es real: tú tienes el piso retirado del mercado, has rechazado otras visitas y no quieres perder la operación.
Sin embargo, lo que el comprador te está pidiendo es que asumas tú el problema de su financiación. La tasación baja no es un defecto del inmueble ni un error en el precio pactado. Es la evaluación de riesgo que hace el banco para determinar cuánto presta. Y esa evaluación no modifica el contrato que ambos firmasteis.
Qué opciones tiene el comprador cuando la tasación sale baja
Cuando la tasación del banco sale por debajo del precio pactado, el comprador tiene opciones concretas que no implican pedirte que bajes el precio.
La primera es aportar más fondos propios para cubrir la diferencia entre la tasación y el precio acordado. Si tiene ahorros suficientes, puede compensar el importe que el banco no financia con capital propio.
La segunda es solicitar una segunda tasación a otra sociedad de tasación diferente. Las tasaciones no son un resultado único e inapelable. Distintas sociedades tasadoras pueden llegar a valores diferentes analizando el mismo inmueble. Si la primera tasación está significativamente por debajo del precio de mercado, una segunda tasación puede corregir esa diferencia.
La tercera es cambiar de banco. Distintas entidades financieras pueden tener criterios de riesgo diferentes y ofrecer condiciones distintas para el mismo inmueble y el mismo comprador. Un banco que rechaza financiar el 80% del precio pactado puede no ser el único banco disponible para ese comprador.
Ninguna de esas opciones requiere que el vendedor baje el precio. Y mientras el comprador las explora, el plazo de las arras sigue corriendo.
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El error más caro: ceder por presión emocional
Ceder ante la presión del comprador sin revisar el contrato es el error que más dinero hace perder a los vendedores en esta situación.
El comprador dice «casi lo tengo, dame más tiempo». O dice «si no me bajas 40.000 euros no puedo comprar». Y el vendedor, por miedo a perder la operación y tener que volver a empezar, acepta la rebaja. Mientras la agencia cobra su comisión sobre el precio original en muchos casos.
Lo que el vendedor no calcula en ese momento es cuánto vale realmente esa señal que tiene en mano, cuánto tiempo ha estado el piso fuera del mercado y cuántas otras visitas rechazó durante ese período. Si las arras eran penitenciales y no había cláusula suspensiva, los 25.000 euros de señal son del vendedor si el comprador no cumple. Esa es la posición de fuerza que el contrato le da.
Cómo actuar cuando el plazo de las arras vence y el comprador no aparece con el dinero
Si el comprador no puede completar la operación al precio pactado y el plazo de las arras vence sin que se haya producido la firma de la escritura, el proceso correcto tiene dos pasos.
El primero es el acta notarial de incomparecencia. Si el comprador no comparece en la notaría el día de la firma o no puede completar el pago, el vendedor puede levantar un acta notarial que acredita fehaciente y con fecha el incumplimiento del comprador. Ese documento es la base documental para retener las arras sin riesgo de reclamación posterior.
El segundo es la comunicación formal de retención de arras. Con el acta notarial en mano, el vendedor comunica al comprador por burofax que retiene la señal en aplicación de las arras penitenciales pactadas y que considera el contrato resuelto por incumplimiento del comprador. A partir de ese momento, el inmueble vuelve al mercado.
Tres casos de éxito en los que Nitia defendió el precio pactado ante una tasación baja
Caso 1. Propietario en Eixample que mantuvo el precio y retuvo los 30.000 euros de señal.
Un propietario en Eixample había pactado la venta a 340.000 euros con 30.000 euros de arras penitenciales. El banco del comprador tasó el piso en 295.000 euros. El comprador reclamó una rebaja de 45.000 euros. Nitia revisó el contrato de arras: arras penitenciales expresas, sin cláusula suspensiva vinculada a hipoteca. Nitia informó al propietario de que no tenía ninguna obligación de bajar el precio y le recomendó comunicar al comprador que explorara una segunda tasación o financiación alternativa, con un plazo de diez días para resolverlo. El comprador no consiguió alternativa en ese plazo. El plazo de las arras venció. Nitia coordinó el acta notarial de incomparecencia y el burofax de retención de señal. El propietario retuvo los 30.000 euros y el inmueble volvió al mercado. En tres semanas, Nitia encontró un nuevo comprador que cerró a 335.000 euros con financiación propia suficiente.
Caso 2. Vendedora en Gràcia que tenía cláusula suspensiva en el contrato y Nitia le explicó que en ese caso sí tenía que devolver.
Una vendedora en Gràcia recibió la misma situación: tasación baja y comprador reclamando rebaja. Nitia revisó el contrato y detectó una cláusula que condicionaba la operación a la obtención de financiación hipotecaria por parte del comprador en condiciones determinadas. En ese escenario, la no aprobación de la hipoteca activaba la cláusula suspensiva y la vendedora tendría que devolver la señal. Nitia le explicó la situación con claridad, le evitó retener una señal que no podía retener legalmente y gestionó la resolución limpia del contrato. La vendedora recuperó el inmueble sin conflicto jurídico y Nitia inició inmediatamente la nueva comercialización con el contrato de arras corregido sin cláusula suspensiva. El piso se vendió al mismo precio tres semanas después a un comprador con financiación solvente verificada previamente.
Caso 3. Copropietarios en Poblenou que estaban a punto de aceptar una rebaja de 50.000 euros y Nitia los detuvo a tiempo.
Dos copropietarios de un piso en Poblenou habían pactado la venta a 380.000 euros con 38.000 euros de arras. La tasación del banco salió en 310.000 euros. El comprador reclamó bajar el precio a 330.000 euros. Los propietarios estaban valorando aceptar porque «no querían perder la venta». Cuando llegaron a Nitia, el contrato tenía arras penitenciales sin cláusula suspensiva. Nitia calculó el escenario completo: si aceptaban la rebaja de 50.000 euros, perdían 25.000 euros cada uno. Si mantenían el precio y el comprador no llegaba con el dinero, retenían los 38.000 euros de señal y volvían al mercado. Nitia recomendó mantener el precio y comunicar al comprador que tenía diez días para explorar opciones de financiación alternativa. El comprador encontró otro banco que financió la operación en condiciones distintas. La operación cerró a 375.000 euros, una rebaja de 5.000 euros negociada desde posición de fuerza, no de presión.
Tabla: qué puedes hacer cuando la tasación del banco sale baja según el contrato de arras
| Situación | Tipo de arras | Cláusula suspensiva | Obligación del vendedor | Opciones disponibles |
|---|---|---|---|---|
| Tasación baja, sin cláusula suspensiva | Penitenciales | No | Ninguna de bajar el precio | Mantener precio, comunicar plazo al comprador, acta de incomparecencia si no cumple |
| Tasación baja, sin cláusula suspensiva | Confirmatorias | No | Ninguna de bajar el precio | Igual que arriba, pero retención de señal requiere proceso judicial si el comprador discute |
| Tasación baja, con cláusula suspensiva | Penitenciales | Sí | Devolver la señal si la hipoteca no se aprueba en los términos pactados | Negociar resolución limpia o explorar si la cláusula aplica exactamente |
| Tasación baja, con cláusula suspensiva | Confirmatorias | Sí | Devolver la señal | Resolución sin penalización para el comprador |
(Criterios basados en el artículo 1454 del Código Civil. La situación concreta depende de la redacción exacta del contrato de arras. Se recomienda consultar con un abogado antes de tomar ninguna decisión.)
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Preguntas frecuentes sobre qué hacer cuando la tasación del banco sale baja y el comprador pide rebaja
No, salvo que el contrato de arras incluya una cláusula suspensiva que condicione la operación a la obtención de financiación hipotecaria. Una tasación bancaria baja es un problema de financiación del comprador, no un defecto del inmueble ni una razón jurídica para modificar el precio pactado. Si las arras son penitenciales y no hay cláusula suspensiva, el vendedor no tiene ninguna obligación de bajar el precio.
Es una cláusula en el contrato de arras que condiciona la operación a que el comprador obtenga financiación hipotecaria en determinadas condiciones. Si el banco no aprueba la hipoteca dentro de los términos pactados, la cláusula se activa y el contrato puede resolverse sin penalización, lo que habitualmente obliga al vendedor a devolver la señal. Si el contrato no tiene esa cláusula, la no obtención de financiación no exime al comprador de sus obligaciones.
Sí. Las tasaciones no son un resultado único inapelable. El comprador puede solicitar una segunda tasación a otra sociedad tasadora homologada. También puede buscar financiación en otra entidad bancaria con criterios de riesgo diferentes. Estas opciones son alternativas a pedir la rebaja del precio y el vendedor puede comunicárselas al comprador con un plazo razonable para explorarlas.
Es el documento notarial que acredita de forma fehaciente que el comprador no compareció en la notaría el día de la firma o no pudo completar el pago del precio pactado. Es la base documental para retener las arras penitenciales sin riesgo de reclamación posterior del comprador. Se levanta cuando el plazo de las arras vence sin que se haya producido la escritura por causa imputable al comprador.
Aceptas un precio inferior al pactado sin ninguna obligación jurídica de hacerlo si el contrato estaba bien redactado. El coste de esa decisión es la diferencia entre el precio pactado y el precio rebajado. Y durante el tiempo que el inmueble estuvo fuera del mercado, rechazaste otras visitas y otros compradores potenciales que podrían haber comprado al precio original.
El plazo que reste hasta la fecha de escritura fijada en las arras. Si ese plazo es insuficiente para que el comprador explore alternativas, puedes acordar una prórroga, pero esa prórroga debe ser acordada por escrito y con condiciones claras. Sin acuerdo escrito, el plazo original es el que tiene validez jurídica.
No si el contrato de arras está vigente. Mientras hay un contrato de arras en vigor, el inmueble está comprometido con ese comprador. Solo puedes volver al mercado una vez que el contrato se ha resuelto, bien por acuerdo mutuo, bien por incumplimiento del comprador debidamente documentado.
