Si tienes más de 65 años y estás pensando en vender tu vivienda, hay buenas noticias: la ley española contempla beneficios fiscales específicos que pueden ahorrarte una cantidad importante en impuestos. Conocerlos antes de iniciar el proceso te permitirá optimizar la operación y evitar pagos innecesarios.
¿Cómo tributa la venta de una vivienda en mayores de 65 años?
En una venta de vivienda, la ganancia patrimonial se calcula restando al precio de venta el valor de compra más los gastos e impuestos asociados. Esa ganancia forma parte de la base del ahorro del IRPF, con los tipos impositivos vigentes en 2025:
Hasta 6.000 € → 19 %
De 6.000 € a 50.000 € → 21 %
De 50.000 € a 200.000 € → 23 %
De 200.000 € a 300.000 € → 27 %
Más de 300.000 € → 28 %
Sin embargo, si ya has cumplido 65 años, existen excepciones que pueden hacer que no pagues nada por esa ganancia.
Exención total al vender la vivienda habitual
El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF establece que, si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual —aquella en la que has vivido al menos tres años consecutivos—, la ganancia obtenida queda completamente exenta de impuestos.
No hace falta reinvertir el dinero ni cumplir ningún requisito adicional. Es una exención directa.
¿Qué pasa si el piso estuvo alquilado antes de venderlo?
Aunque hayas alquilado la vivienda, todavía puedes beneficiarte de la exención siempre que se cumplan estas condiciones:
Que tengas 65 años o más en el momento de la venta.
Que la vivienda haya sido tu residencia habitual durante al menos tres años.
Que hayas vivido en ella dentro de los dos años anteriores a la venta.
Esta interpretación está respaldada por consultas de la Dirección General de Tributos (por ejemplo, V1480-13 y V3468-15). En resumen: si dejaste de vivir en el piso hace menos de dos años, puedes venderlo sin pagar IRPF por la ganancia.
Venta de una segunda residencia: opción de la renta vitalicia
Cuando se trata de una vivienda que no es la habitual, sí hay que tributar por la ganancia. Pero existe una alternativa: destinar el importe de la venta a contratar una renta vitalicia asegurada dentro de los seis meses siguientes.
El límite de exención es de 240.000 euros, y la póliza debe estar a nombre del vendedor.
Esta modalidad es ideal si buscas obtener ingresos periódicos y estables tras la venta.
Vender la nuda propiedad y seguir viviendo en casa
Cada vez más personas mayores optan por vender la nuda propiedad de su vivienda para obtener liquidez sin tener que mudarse. En esta fórmula:
El propietario vende la titularidad del inmueble.
Conserva el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a vivir en la casa hasta su fallecimiento.
El comprador no puede usar ni alquilar la vivienda hasta que termine el usufructo.
Si eres mayor de 65 años y esa vivienda es tu residencia habitual, la venta de la nuda propiedad también está exenta de IRPF.
Otros impuestos a tener en cuenta
Además del IRPF, existen otros tributos asociados a la venta que conviene conocer.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento del valor del suelo.
Este impuesto se aplica independientemente de la edad del vendedor, pero el cálculo puede realizarse por dos métodos:
Objetivo: según los coeficientes aplicados al valor catastral.
Real: según la ganancia efectiva obtenida en la venta.
El contribuyente puede elegir el método más favorable. Si se demuestra que no ha existido incremento de valor, puede solicitarse la exención total.
Viviendas con varios propietarios mayores de 65 años
Cuando el inmueble pertenece a varias personas, la exención del IRPF se aplica solo al porcentaje de propiedad de quienes cumplan los requisitos.
Por ejemplo:
Si todos los titulares son mayores de 65 años y la vivienda era la habitual, cada uno estará exento por su parte.
Si solo algunos superan esa edad, solo su porción estará exenta.
En caso de una segunda residencia, cada copropietario podrá aplicar la exención por renta vitalicia individualmente.
Conclusión
Vender una vivienda siendo mayor de 65 años puede realizarse con ventajas fiscales notables, siempre que se cumplan los requisitos legales.
En resumen:
Vivienda habitual → Exención total de IRPF.
Segunda residencia → Exención si se reinvierte en una renta vitalicia.
Plusvalía municipal → Obligatoria, aunque se puede reducir o eliminar dependiendo del método de cálculo.
Si estás en esta situación, asesórate antes de firmar. Una buena planificación fiscal puede marcar la diferencia entre vender bien o perder dinero innecesariamente.
No, si el vendedor tiene 65 años o más y la vivienda es habitual, la ganancia está totalmente exenta de IRPF. No se paga ningún impuesto por la plusvalía en el IRPF.
Una vivienda es habitual si el propietario ha vivido en ella al menos 3 años, salvo causas justificadas (salud, movilidad, separación). Además, debe haber residido de forma efectiva e ininterrumpida antes de la venta.
Hacienda suele pedir padrón, recibos de suministros, empadronamiento y documentos que acrediten la residencia continuada.
En ese caso sí paga IRPF por la ganancia, como cualquier otro contribuyente. La exención solo aplica a la vivienda habitual.
No. Las personas de 65 años o más no están obligadas a reinvertir. La exención es automática.
Sí. La plusvalía municipal (IIVTNU) no está exenta por edad. Solo está exenta si no existe incremento de valor del terreno, no por cumplir 65 años.
Cada propietario tributa por su parte.
La persona con más de 65 años tiene exención total.
La persona menor de 65 tributa su parte si hay ganancia.
Sí. La exención depende de que la vivienda vendida sea habitual, no de dónde viva después.
No. Es obligatorio tener 65 años cumplidos en la fecha de venta (firma en notaría).
Sí, siempre que tenga 65 años o más y la vivienda sea habitual. Los representantes legales firman en su nombre.
La exención sigue aplicando. Pagar la hipoteca con el dinero de la venta no afecta al beneficio fiscal.
Sí. Hacienda puede pedir justificantes de residencia durante los últimos años. Si no encaja con la definición de vivienda habitual, podría reclamar la tributación.
